החלטה 1355

ביום 31.3.14 התקבלה החלטת רמ"י 1355 בעניין קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית.
החלטה זו מבטלת את החלטה 1155 מיום 6.7.08.

בחוות דעת זו יובאו לדיון ההבדלים בין החלטה 1155 וההחלטה החדשה 1355 ומשמעות השינויים.
כללי
החלטה 1355 (להלן: "ההחלטה") שונה מהחלטה 1155 (להלן" ההחלטה הקודמת" ) בשני מישורים עיקריים:
ההחלטה אינה חלה על קיבוצים.
ההחלטה שינתה הגדרות מסוימות והכל כפי שיפורט להלן.

התנאים להצטרפות להסדר הינם:

רישום חלקת המגורים בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות.
תשלום בגין שימושים חורגים.
התחייבות האגודה למספר יחידות דיור בהתאם לתמ"א 35 ונספחיה.

למען הנוחות יפורטו השינויים בסעיפי ההחלטה מחד וההחלטה הקודמת מאידך על דרך הטבלה. בהמשך ינותחו ההחלטות בנקודות המהותיות.

לפירוט השינויים בטבלה בין החלטה קודמת 1155 להחלטה נוכחית 1335 לחץ כאן (קובץ PDF)

חוכר אשר יהיה מעוניין ליישם את ההחלטה, יהיה זה האחרון רשאי לבצע את אחת או יותר מהפעולות המפורטות להלן בכפוף לתכנית תקפה ועד לשטח של 375 מ"ר , כתנאי מקדמי כאמור:

• חוכר יהיה רשאי לפצל את המגרש  – בתנאי שבשטח המיועד לפיצול יהיו זכויות בניה שלא יקטנו מ 160 מ"ר. הרשות לפיצול מותנת וכפופה לתשלום דמי חכירה בשיעור 33% עבור המגרש המפוצל (3.75% + מע"מ והשלמה של 29.25%+ מע"מ) וחתימת הסכם חכירה. חוכר אשר ירצה לעשות שימוש עתידי ביתרת השטח של חלקת המגורים מעל 375 מ"ר ישלם עוד 33% עבור יתרת הזכויות שלו נרכשו ובכפוף לחריגים המצוינים לעיל (סעיף 4.7). לא יינתנו הנחות אזור על תשלום סך של 3.75% + מע"מ.

• חוכר יהיה רשאי לרכוש את מלוא הזכויות –חוכר יהיה רשאי לרכוש את מלוא הזכויות בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות– כפוף לתשלום 33% (3.75% + מע"מ דמי חכירה והשלמה של 29.25%+ מע"מ) ולחריגים המצוינים בטבלה לעיל (סעיף 4.8.) ותשלום בשיעור 33% בגין יתרת הזכויות. וכן דמי רכישה בשיעור שלא יפחתו מ 20% בכפוף לחריג המצוין לעיל (סעיף 4.8.2). לא יינתנו הנחות אזור על תשלום סך של 3.75% + מע"מ. במקרה של רכישת מלוא הזכויות החוכר לא יידרש עוד לאישור הרשות בכל עניין הקשור לחלקת המגורים בעתיד.

• חוכר יהיה רשאי להעביר את הזכויות בנחלה – בכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור של 33% (3.75% + 29.25% + מע"מ) בכפוף לחתימה על הסכם חכירה.  ועוד 33% עבור יתרת הזכויות ובכפוף לחריגים.(סעיף 4.8.). לא יינתנו הנחות אזור על תשלום סך של 3.75% + מע"מ.עבור זכויות מעבר ל 375 מ"ר ובמועד מימושן, יידרש תשלום בשווי של 91% משווי השטח העודף.יישום כפוף לאישור המושב אולם תהיה רשאית הרשות לפעול ללא הסכמת המושב במקרים חריגים ובכפוף לקבוע בהחלטה.שטח חלקת המגורים עליו תחול ההחלטה הינו עד ל 2.5 דונם. השלמת השטח בישובים במרכז הארץ תאושר רק בשטח רציף ואילו במושבים באזורי עדיפות וקו עימות תתאפשר השלמה ככל שניתן בשטח רציף. הגדלת השטח מעבר ל 2.5 דונם והחלת הוראות ההחלטה תאושר בהתאם לתכנית תקפה ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור של 91% .על תשלום זה חלות הנחות אזור.חוכר שיצטרף להסדר יחתום עם המנהל על הסכם חכירה כאשר הוראות ההסכמים הקודמים לא יחולו על חלקת המגורים ומכאן כי החוכר יהיה פטור בעתיד מכל תשלום לרשות בכל הנוגע והקשור לחלקת המגורים.יישום החלטה זו כפוף לאישור תקציב.

לסיכום:
חוכר המעוניין להחיל את ההסדר המוצע בהחלטה ירשום את זכויותיו ברשם המקרקעין ו/או יפעל לרישומו.ההחלטה חלה על שטח בחלקת המגורים שזכויות הבניה הצמודות אליו הינן בשטח של 160 מ"ר לפחות.

החלת ההחלטה הינה על שטח של 375 מ"ר . עבור השטח העודף מעל השטח הנ"ל יידרש תשלום של 91% משווי הקרקע.

החלת ההחלטה תהא כפופה לתשלום מקדמי של דמי חכירה בשיעור של 3.75%, מי ששילם , ישלם עוד 29.25% ל 33% במועד בקשתו ליישם את ההחלטה בדרך של פיצול, רכישה ו/או העברת הזכויות.

ישום ההחלטה אינו מקנה זכות של קיזוז תשלומי עבר למנהל למעט במקרה של העברת זכויות יקוזזו דמי הסכמה ששולמו בגין הסכם העברה שנחתם עד 1.1.93 (80% הנחה מדמי הרכישה) והסכם העברה מ 1.1.93 דמי רכישה בשיעור שלא יפחת מ 20%.

על כל התשלומים למעט דמי חכירה בשיעור של 3.75% יחולו הנחות אזור.

יישום ההחלטה הינה בשטח של עד 2.5 דונם, השלמה תותר כאמור לעיל, הגדלת השטח תהא כפופה לתשלום דמי חכירה בשיעור של 91% על השטח העודף מעבר ל 2.5 ובכפוף לתוכנית תקפה.

חוכר אשר יישם את ההחלטה, על כל תנאיה לרבות תשלום דמי חכירה, יהיה פטור בעתיד מתשלום כלשהוא לרשות מחד ויהיה פטור מקבלת רשות הרשות בעתיד לביצוע שינויים בחלקה שנכנסה להסדר מאידך.לילך מוסקוביץ שלג, עו"ד

אין ניתוח החלטה זה מהווה תחליף לחוות דעת עו"ד או יעוץ משפטי

למידע מלא לגבי החלטה 1355 של רשות מקרקעי ישראל מיום 31.3.14 (מסמך PDF)