החלטה 1399

הסדרת הזכויות של  "בר רשות" בנחלה

לפני כשבועיים (בתאריך 29.7.2015) חתם שר האוצר על החלטת רמ"י מספר 1399 שמבטלת  ומחליפה את ההחלטה המוכרת 1355, שטרם הגיעה לכלל יישום. ההחלטה החדשה קובעת הקלות וכללים נוספים על מנת להביא את החלטה 1399 לכדי יישום.
החלטה 1355 קבעה כללים להפיכת בעלי רשות על הנחלות לבעלי זכויות חכירה בחלקות המגורים של הנחלה או כפי שרשום בהחלטה :"לעגן את זכויות החוכרים בישובים חקלאיים בחלקת המגורים".
תנאי הסף בהחלטה 1355 להיכנס בשערי ההסדר לא שונו בהחלטה 1399 והינם :
א. רישום חלקה א' בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות.
ב. הסדרת חריגות ותשלום בגין כל השימושים בתוך הנחלה כולל תשלומי חובות עבר.
ג. התחייבות האגודה שמספר יחידות הדיור הכולל בישוב לא יעלה על המאושר בתמ"א 35 לישוב.
ההחלטה נתנה לבר הרשות מספר אפשרויות שלא היו לו בעבר כמו :
1. יקבל חוזה חכירה לחלקת המגורים להיקף בניה הבסיסי למגורים של 375 מ"ר בניה.
2. תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניה יחידות דיור לחוכר ולקרובו ("קרובו" מוגדר כבן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוג של כל אחד מאלה. ולעניין "בן זוג" – לרבות ידוע בציבור כבן זוג.) הערה : אח לא מוגדר כקרוב ויש לזה השלכות לגבי גובה התשלום בעת חלוקת הנחלה בין אחים אשר קיבלו את הנחלה בירושה בניהם וטרם הסדירו את נושא הירושה, (ראו התייחסות בהמשך).
3. את הבניה הבסיסית ניתן לעשות במספר יחידות דיור כפי שהתב"ע והאגודה מאשרות.
4. יותר פיצול מגרש תמורת תשלום של 33% משווי המגרש כפי שיקבע בשומה פרטנית או לחלופין תשלום "דמי רכישה" בגובה של 33% משווי כל חלקת המגורים בשטח של עד 2.5 דונם או יותר מכך בתנאים מסוימים.
הכניסה להסדר קבעה תשלום ראשוני של 3.75% משווי הקרקע של חלקת המגורים לפי הערך שיקבע השמאי לפי היקף הבניה הבסיסי.
על פי ההחלטה חוכר שהצטרף להסדר רשאי לפצל מגרש או מגרשים מחלקת המגורים בתנאים המופעים בהחלטה. כמו כן חוכר רשאי לשלם "דמי רכישה" על כל שטח חלקת המגורים בגובה של 33% (בקיזוז ה 3.75% ששולמו בתחילה) ויקבל את התנאים הבאים : ניצול מלוא זכויות הבניה  כולל העתידיות, פיצול מגרשים ללא תשלום נוסף, יוכל להשכיר בתים בנחלה לכל אדם, בעת מכירה לא ישלם דמי הסכמה עבור חלקת המגורים (אבל ישלם עבור החלקות החקלאיות), יקבל חוזה חכירה מהוון עבור חלקת המגורים. (רמ"י פועלת בימים אלו ליישום החלטה 1370 להעברת בעלות על מגרשים שפוצלו בנחלות ועל משקי עזר שבהם הוונו הזכויות על מגרש המגורים תוך ניסיון להסיר את התנגדות חלק מהאגודות לחתום על הקנייה כזאת).
כאמור החלטה 1355 טרם הספיקה להגיע לשלב היישום והוחלפה ע"י החלטה 1399 שגם היא טרם יושמה אך התקווה היא שהחלטה 1399 תיושם המהלך שנת 2016 כי את הפיילוט עשו על החלטה 1355.
ההחלטה החדשה מבהירה בסעיף 1.5 שעל כל התשלומים, למעט דמי החכירה בגובה 3.75%, תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית . יישובי עוטף עזה יקבלו פטור נוסף על חלק מתשלום דמי הכניסה של 3.75% כך שהתשלום יחול על שווי חלקת המגורים בניכוי שווי קרקע ליחידת דיור אחת בשטח של 160 מ"ר.
הגדרת קרוב נשארה ללא הוספת אחים להגדרה והמשמעות היא שההיתר לבנות  לחוכר ולקרובו לא יחול על אחים, כך שאם רוצים לחלק נחלה בין אחים יצטרכו לרוב לשלם 33% משווי החלקה המפוצלת לעומת אם בונים ל "קרובו" ישלמו רק 3.75% מערך המגרש.
כמו כן להחלטה 1399 צורפה רשימת יישובי עוטף עזה הזכאים להנחות על פי החלטה זו.
ההחלטה החדשה הקלה בדרישת הסף לכניסה להסדר כך שבמקום הדרישה לרישום במרשם המקרקעין של חלקה א' כיחידת רישום נפרדת בשלמות  מסתפקת ההחלטה בהצגת הזמנה  לביצוע תצ"ר על הנחלה או בתחילת ביצוע רישום של הישוב כולו.
כאמור תנאי לתחולת ההסדר הינו תשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים.
עבור העברת זכויות בנחלה, כלומר במקרה של מכירת הנחלה תדרוש הרשות תשלום דמי רכישה על חלקת המגורים כולה ותשלום דמי הסכמה על השטחים החקלאיים.
החלטה זו טרם יושמה ומצפים ליישומה במהלך 2016, נכון לעכשיו ועד יישום ההחלטה העברה בין אחים מתבצעת לפי החלטה 534 וכרגע לא משלמים "דמי הסכמה" אך באם לא תשתנה הגדרת "קרוב" בהחלטה מצב זה ישתנה עם תחילת יישום ההחלטה. ככל הידוע לי ברמ"י מכירים את הבעיה.

פרייברון יוסף                                                                     יניב דבוש
שמאי מקרקעין                                                                       עו"ד
רחובות                                                                               רחובות