פיצול נחלות

הפרדת מגרש מנחלה או פיצול מגרשים מנחלה

עיקרי סימן 8.3 (החלטה 1532 לשעבר)

• לבעלי הנחלות במושבים היישום הרלוונטי היא החלטה 1532 של רשות מקרקעי ישראל .
• החלטה 1532 עוסקת בהיוון חלקת המגורים מתוך חלקה א' של הנחלה.
בדרך כלל חלקה א' כוללת גם חלקת מגורים וגם שטח חקלאי צמוד.
יישום החלטה 1532 הינו היוון חלקת המגורים עד 2.5 דונם אשר תכלול את בתי המגורים ואת פעילות לא חקלאית הפל"ח. מעבר ל 2.5 דונם תישאר פעילות חקלאית.

• ביישום ההחלטה אין הקניית בעלות אלא רק חתימה על חוזה חכירה לדורות מול רשות מקרקעי ישראל רמ"י.

• לעניין קיבולת הבנייה ותשלום לרמ"י, יש חובת תשלום לרמ"י עבור זכויות בנייה שהם מעל 375 מ"ר.

• לפי בג"צ קיבוץ מגל, בחוזים משולשים בר רשות – אגודה – רמ"י – סוכנות וכאשר אין חובות כספיים לסוכנות היהודית, ישנה מגמה כיום להוציא את הסוכנות היהודית מהחוזה ולחדש חוזים רק מול האגודה ובר הרשות.

• על מנת להיכנס בשערי ההחלטה יש לעמוד בשני תנאים מצטברים:
א. להסדיר את כל השימושים ואת כל הבנייה בנחלה.
ב. צריכה להיות חלקת רישום נפרדת על חלקה א'. תוכנית לצרכי רישום תצ"ר מאושרת , אשר יכולה להיות גם ברמה הנקודתית של הנחלה עצמה.(ניתן לראות רק הזמנה לתצ"ר).
*הערה: קיימים מושבים שלהם חוזה חכירה ישירות מול רמ"י.

• כאמור, החלטה 1532 עוסקת בהיוון חלקת המגורים מתוך חלקה א' (בדר"כ חלקה א' כוללת גם חלקת מגורים וגם שטח חקלאי צמוד). יישום ההחלטה הינו היוון חלקת המגורים עד 2.5 ד' אשר תכלול את בתי המגורים ואת פעילות הפל"ח. מעבר ל 2.5 ד' תישאר פעילות חקלאית. אך קיימים מקרים מהם חלקת המגורים שבתוך חלקה א' איננה רציפה, לכן אושרה החלטה ע"י ועדה לוצ'אטו שאומרת כי, ניתן לצרף לתוך חלקת המגורים גם חלקים מתוך חלקה א' שאינם רציפים ובלבד שתישמר המגבלה של עד 2.5 דונם.

• החלטה 1532 הינו מעבר מחוזי משבצת, חוזי בר רשות מתחדשים כל שלוש שנים, לחוזי חכירה לדורות , חוזי החכרה למשך תקופה ארוכה.

• יש מקרים בהם חלקת המגורים קטנה מ 2.5 דונם, בתחילה קבעה רמ"י שלא ניתן להגדיל מעבר לשטח שיש בחלקת המגורים, כיום ניתן להגדיל את שטח חלקת המגורים עד ל 2.5 דונם ובלבד ששטח חלקת המגורים רציף, באזורי פריפריה ניתן להגדיל את שטח החלקת המגורים עד 2.5 דונם גם אם השטח אינו רציף.
מי שיש לו חלקת מגורים בשטח של מעל 2.5 דונם ורוצה לחכור את יתרת השטח, אז על יתרת השטח שמעל 2.5 דונם ישלם 91% משווי השטח.

• בנחלות חקלאיות ההצטרפות למימוש החלטה 1532 אפשרית בשני מסלולים:
א. תשלום 3.75% מערך הבעלות המלא של חלקת המגורים – כלומר ערכם של 2.5 דונם. לאחר מכן ישולם 29.25% מערך הקרקע המפוצלת, כלומר אם מפצלים רק 500 מ"ר מתוך חלקת המגורים, ישולם 29.25% רק מתוך שווי אותם 500 מ"ר.
ב. תשלום 29.25% משווי כל חלקת המגורים – כלומר משווי כל 2.5 דונם במצב זה מוענקת לחוכר הזכות לאשר במועד מאוחר יותר תב"ע להגדלת זכויות הבנייה וזאת ללא תשלום נוסף לרמ"י.

• לוח 2 בתמ"א 35 (אשר משתנה מעת לעת), מגדיר את מס' יחידות הדיור המקסימאליות בכל מושב, ישנם ישובים שכבר עברו את הרף מזמן וישנם כאלה שעוד נותרה להם יתרה. לעניין הספירה, סופרים 2 יח"ד לכל נחלה וכל מגרש מגורים קיים. האגודה של כל מושב אמורה לתת מידע לגבי יתרת יח"ד באותו המושב, החלוקה של יתרת יח"ד אמורה להתחלק באופן שווה בין חברי האגודה.

• אזורי עדיפות – קיימות הנחות אזור על התשלומים המגיעים לרמ"י. ככלל על תשלום 3.75% שהוא סף הכניסה ליישום ההחלטה אין הנחות.

יחד עם זאת, קיימת חלוקה לאזורי עדיפות לאומית בהם תינתן הנחה כדלקמן:
א. אזור עדיפות א': תשלום של 31% מהיתרה של 29.25% – כלומר 1/3.
ב. אזור עדיפות ב': תשלום של 51% מהיתרה של 29.25% – כלומר 1/2.
ג. אזור המרכז: אין הנחות אזור, כלומר תשלום מלא של 3.75% + 29.25%.
ד. באזורי קו עימות הנחה מלאה – תשלום 0%.

לדוגמא:
פיצול נחלה במרכז הארץ – תשלום 33% מערך הקרקע המלא ללא פיתוח + מע"מ.
פיצול נחלה באזור עדיפות א' – 3.75% + 31% מה – 29.25% (כלומר 9.06%).

• הוראה 62 – בפועל ומשום שהחלטה 1355 איננה מיושמת בשטח, ניתן לפצל את חלקה א' לפי הוראה 62 ולשלם לרמ"י תשלום בשיעור 91% משווי חלקה א'. לאחר יישום החלטה 1355 רמ"י יבוא בחשבון עם אלו ששילמו ביתר, יקזז תשלום ויחזיר כסף.