עקרונות הערכת שווי ותכנון

רבדים לתשלומים

1. רובד קנייני – לרשות מקרקעי ישראל.
2. רובד תכנוני – לועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
3. רובד מיסוי מקרקעין – לרשות המיסים.

תנאים להצטרפות להסדר פיצול נחלה בהחלטה 1532

1. רישום חלקה א' בספרי המקרקעין
2.  הסדרה ותשלום בגין כל השימושים בנחלה כולל חריגות בנייה ושימושים חורגים בנחלה.
3. התחייבות האגודה החקלאת למספר יחידות דיור בישוב על פי תמ"א 35.
4. תשלום 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים להיקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר.

תנאים נוספים בהחלטה

• תחולת ההסדר הנה לשטח חלקת המגורים בלבד של 2.5 ד'. באם חלקת המגורים גדולה מ- 2.5 ד', קיים מנגנון תשלום להגדלת תחולת ההסדר (91% דמי חכירה מהוונים, כפוף להנחת אזור).
• היקף הבניה ומספר יח"ד הנו בכפוף לקיומה של תכנית בניין עיר מאושרת.
• בכל מקרה, 1 יח"ד של לפחות 160 מ"ר והמשמשת בפועל למגורי החוכר, תשאר צמודה לנחלה ללא אפשרות לפצלה.
• בכל מקרה של פיצול חלקת המגורים, שטח הקרקע והשטח הבנוי (לפחות 160 מ"ר) יופחתו מסך הזכויות שבנחלה.

לסכומים מתווסף מע"מ כחוק.

בעת כניסה להסדר 3.75%:

בעת שזכויות הבנייה המאושרות גדולות מ- 375 מ"ר, רשאי החוכר לממשן על ידי תשלום דמי חכירה בגין התוספת, בכפוף להנחת אזור.

בפיצול מגרש 29.25%:

שווי המגרש הנו בקיזוז זכויות בגינן שולמו דמי חכירה מהוונים. קיימת חשיפה לחבות בהיטל השבחה.

בתשלום דמי הרכישה 33%:

התשלום הנו בקיזוז:

• זכויות בגינן שולמו דמי חכירה מהוונים.
• דמי כניסה, אם שולמו.
• דמי הסכמה ששולמו, בחלקם היחסי לחלקת המגורים.

לאחר תחשיב הקיזוזים, לא יפחתו דמי הרכישה מ- 20% משווי חלקת המגורים, כפוף להנחת אזור.

קיימת חשיפה לחברות בהיטל השבחה .

רכישת מלא הזכויות ( דמי רכישה ) מקנה פטור:

•  תוספת בנייה,
• אישור זכויות ומימושן, פיצול יח"ד בחלקת המגורים
• תשלום דמי הסכמה, לחלקת המגורים בלבד

מותרת מכירה / השכרת יח"ד גם לא לקרוב.

בכל מקרה, בין אם הצטרף החוכר להסדר ובין אם לא, בעת העברת זכויות, ידרש החוכר לשלם את דמי הרכישה ולא דמי הסכמה.
למעט, אם חלקה א' טרם נרשמה בספרי המקרקעין ובכפוף להמלצות בהחלטת הנהלה 3139.

ומה בינתיים …

הוראות האגף טרם פורסמו.

עפ"י הוראת אגף חקלאי מס' 62, ניתן לבצע פיצול לבן ממשיך בתשלום דמי חכירה מהוונים, כפוף להנחת איזור.

עפ"י החלטת הנהלה מס' 3139 ניתן לבצע פיצול לפי החלטה 979 בתנאים כמקובל היום ברמ"י עם הזכות להתחשבנות מחדש בתקופה של 6 חודשים מיום הפעלת ההחלטה ע"י רמ"י.

 פעילות לא חקלאית (פל"ח) החלטה 1265 (ישנו עדכון להחלטה)

• סך השטח לפל"ח הנו 500 מ"ר, בחלקת המגורים בלבד.
• השטח יכול לכלול פעילות מחוץ לחלקת המגורים, ובתנאי שאושרה לפני מועד החלטה 1155.
• ניתן לאשר פל"ח מחוץ לחלקת המגורים, בכפוף לתנאים בהחלטה.
• באם בוצעה עסקה עם רמ"י לשטח גדול מ- 500 מ"ר ו/או מחוץ לחלקת המגורים, לא תידרש הריסה.
• תשלום דמי חכירה מהוונים הינם בשיעור של 91% (ללא חבות בהיטל השבחה) או דמי חכירה מהוונים בשיעור של 46% + תשלום היטל השבחה
• אין הנחת אזור.
• הסדרת חובות עבר – 5% לשנה מערך הקרקע.
• הסדרה עד 10.2014 : 5% ל- 4 שנים הקודמות להחלטה + 5% לשנה ממועד ההחלטה ועד להסדרה.